Lehet-e megoldást találni napjaink lakhatási válságára?

Romániában Kolozsváron a legdrágábbak az ingatlanárak, így az albérletárak is. Ahogy arról a Transindex is tudósított, egy kétszobás lakás átlagos bérleti díja már 370 euró. Korántsem egyedi jelenségről van szó, a világ minden nagyvárosára jellemző, hogy a belvárosokban, majd a "belsőbb" külső kerületekben, végül pedig az agglomerációban is az egekbe szöknek az árak. Budapesten az utóbbi öt évben például megduplázódtak az albérlet árak. Németország olyan gazdaságilag pezsgő városaiban, mint például Stuttgart, lakást nehezebb találni, mint munkát. Stockholmban már olyan mértékű a lakáshiány, hogy olyan cégek kongatják a vészharangot, mint a zenei stream szolgáltató óriás Spotify, amely már központjának elköltöztetését fontolgatja.

Mi lehet a megoldás? Lehet-e egyáltalán egységes megoldást találni, mint például a lakbérek hatósági kontrollja? Első cikkünkben két sokat emlegetett nyugat-európai példát vizsgálunk meg, Németországot, ahol a legújabb, 2015-ös szigorítás ellenére is viszonylag enyhe a lakbér szabályozás, és Svédországot, ahol az 1960-as évek vége óta a világ egyik legszigorúbb hatósági kontrollja van érvényben. A berlini szabályozást kolozsvári lakhatási aktivisták is modellértékűnek tartják.

Németország

Berlinben 2015 júniusban elsőként a német városok közül lakbér plafont vezettek be. A szabályozás értelmében új bérlőktől a bérbeadók maximum 10 százalékkal a környék átlaga feletti bérleti díjat kérhetnek el. A régi bérlők számára már korábban is hasonló szabályozás volt érvényben. Az új szabályozást egy szövetségi törvény ("Mietpreisbremse" vagyis "lakbérfék") tette lehetővé. A Die Zeit, hetilap a német lakbér helyzetről szóló 2017 júliusi cikke szerint az új törvény adta felhatalmazással az utóbbi két évben már 313 német önkormányzat élt. A törvény azonban nem minden bérlakásra vonatkozik. Az új építésű vagy jelentősen felújított lakásokra például szabadon lehet lakbért meghatározni.

Berlin. Fotó: The Telegraph 

Svédország

Svédországban az 1960-as években vezették be a világ talán legszigorúbb lakbér kontrollját. Az "egymillió program" keretén belül hihetetlen léptékű országos lakásépítési programot hajtottak végre. Azonban a 1990-es évek óta minden évben kevesebb lakás épült, mint arra szükség lett volna. Stockholm lakossága növekszik jelenleg leggyorsabban Európában. A svéd fővárosban 2020-ig 40 ezer új lakásra lenne szükség, majd 2030-ig 140 ezerre, hogy lépést tudjanak tartani a növekedéssel, derül ki a BBC a stockholmi lakáshelyzetről szóló cikkéből. A társadalmi egyenlőségre nagy hangsúlyt fektető országban heves viták folynak a megoldásról.

Az Európai Bizottság 2016-os országjelentése külön fejezetben foglalkozott a svéd lakáshelyzettel. A jelentés szerint az ingatlanárak 20 éve emelkednek megszakítás nélkül a skandináv országban, 2008 óta majd’ 40 százalékkal nőttek. Az ország lakossága az elmúlt 10 évben 700 ezerrel nőtt, és a következő tízben 1,1 millióval fog nőni. A jelentés szerint a magas ingatlanárak miatt azok a társadalmi csoportok vannak a legnehezebb helyzetben, akik nem tudják megengedni maguknak, hogy lakást vegyenek, vagyis egyedülálló szülők, nyugdíjasok, diákok és újonnan érkezett bevándorlók. Őket sújtja a leginkább az elérhető árú bérlakások hiánya, az évtizedes várólisták.

Stockholm. Fotó: bme.stanford.edu

Működik-e a lakbérfék?

A hagyományos közgazdasági gondolkodás szerint nem. A Nobel-díjas közgazdász, Paul Krugman egy a New York Times-ban a lakbér szabályozásáról 2000-ben megjelent publicisztikájában foglalta össze a hagyományos ellenérveket. A lakbér szabályozás eredménye Krugman szerint:

• egekbe szökő lakbéreket a nem szabályozott lakásokra, 
• visszaeső bérlakásépítést, mert a beruházók a szabályozás kiterjesztésétől tartanak,
• egyre elmérgesedő viszonyokat a bérlők és bérbeadók között,
• valamint egyre leleményesebb stratégiákat eredményez a bérlők kiszorítására. 

Egy másik hagyományos érv a szabályozás ellen, hogy az új bérlők viselik a költségeit, akik vagy nem szabályozott – így drága –, vagy a legrosszabb minőségű szabályozott árú bérlakásokat kénytelenek kivenni.

Egyre több közgazdász kérdőjelezi meg azonban ezt a konszenzust. Richard Arnott, a Boston College professzora, híres, 1995-ös cikkében rámutatott, hogy a szabályozás elleni kritika szinte kizárólag a második világháború utáni, az újjáépítés idejére hozott, majd hosszabb ideig érvényben maradt európai szabályozásokon, illetve az ezekre leginkább hasonlító new yorkin alapult. Illetve a kritika nem vette figyelembe, hogy a lakáspiacok korántsem felelnek meg a tökéletesen kompetitív piacot feltételező modelleknek, és a szabályozások sokféleségét sem. Arnott amellett érvelt, hogy megfelelően meghozott szabályokkal igenis el lehet érni jólétet növelő eredményeket.

A német szabályozás első értékelései, bár hangsúlyozzák, hogy nem lehet még hosszú távú következtetéseket levonni, kritikusak. Egy 2016 novemberében megjelent, a berlini modellről szóló tudományos elemzés szerint az új szabályozás a hatálya alá tartozó bérlakásokban csökkentette ugyan a lakbéreket, de kevésbé, mint azt a törvény szándékozta. Továbbá, a lakbérfék leginkább a legnagyobb és legdrágább lakások bérleti díjait csökkentette. Az új törvény egy év alatt nem segítette elő az alacsony és közepes jövedelemű háztartások elérhetőbb árú lakhatását, vonta le a következtetést a Münsteri Egyetem kutatója.

Fotó: nemetugyek.de

A Die Zeit már idézett idén júliusi cikke is hasonló következtetésekre jutott. A hetilap cikke szerint a lakbérféket bevezető 313 városban ugyanúgy nőttek tovább a lakbérek, mintha mi sem történt volna. A lap 3 300 kitöltött online kérdőíve, és a különböző szereplőkkel, bérlőkkel, bérbeadókkal, érdekvédelmi szervezetek képviselőivel való beszélgetések azt mutatták, hogy a két legnagyobb probléma, hogy a szabályozást nagyon könnyű kijátszani - például "bútorozottan" kiadva máris el lehet kérni akármennyit -, és hogy a bérlők vagy nem is tudnak arról, hogy szabályozott árra lenne joguk, vagy nem mernek szólni és inkább kifizetik a törvénytelenül magas bérleti díjakat. A bérbeadó valójában keveset kockáztat, ha törvényt szeg, míg a bérlő lakhatása elvesztését kockáztatná, ha felemelné a szavát. Itt különösen a kis jövedelmű családok a kiszolgáltatottak.

A svéd nagyvárosokban, és elsősorban Stockholmban a lakbér szabályozás valóban elérhető bérleti díjakat eredményezett azoknak, akiknek jut szabályozott lakás. Az ilyen lakásokra azonban akár 20 évet is kell várni (a jelen cikk szerzőjének öccse például 7 évig "állt sorba" egy, a város egyik legrosszabb környékén található, kicsi lakótelepi lakásért). Jelenleg 500 ezren várnak lakásra Stockholmban. A szigorú szabályok miatt nem szabályozott árú lakást kiadni sem könnyű. Így sokan folyamatos költözésekre kényszerülnek, és természetesen mindezért nagyon magas piaci árat kénytelenek fizetni. A lakáshiánynak komoly gazdasági következményei is vannak: a költözés hatalmas költségei – vagy lehetetlensége – miatt sokan nem tudnak munkát vállalni, a svéd cégek pedig jól képzett munkaerőtől esnek el, mert hiába fizetnek jól, ha a munkavállalók egyszerűen képtelenek Svédországba – vagy az országon belül – költözni.